Violazione del regolamento, niente sanzioni sopra gli 800 euro: la delibera è nulla

Nella fattispecie sottoposta all’esame del Tribunale di Trani (sentenza 942/2020) due condomini erano stati multati per aver violato il regolamento di condominio ed era stata loro inflitta una sanzione pari a 10.500,00 euro ciascuno. I due condomini erano i proprietari di due locali affittati allo stesso conduttore che vi esercitava la vendita di frutta e verdura ed esponeva la merce all’esterno del negozio sul
marciapiede adiacente allo stabile.

L’articolo del regolamento violato
Per il condominio l’ attività contrastava con l’articolo 10 del regolamento dello stabile che stabiliva che «E’ tassativamente vietato occupare, con merci o postazioni fisse e mobili, le superfici di contorno del fabbricato (ovvero marciapiedi su viale (…)) ed attinenza scoperta prospiciente via (…)».L’assemblea aveva deliberato per la violazione del regolamento in via generale una sanzione di 125,00 euro  per ogni giorno di recidiva che applicata nella fattispecie andava moltiplicata per i 70 giorni di trasgressione e si era giunti alla cifra spropositata.

I condomini impugnavano la delibera con cui era stato approvato il consuntivo contenente la sanzione e contestavano, in primis, la circostanza che la sanzione fosse stata imposta a entrambi i locatori e non al conduttore con conseguente erronea individuazione del trasgressore nel locatore anziché nel conduttore e ne chiedevano l’annullamento in quanto adottata con eccesso di potere e in violazione  della legge e del regolamento.

La violazione di legge
La legge violata sarebbe l’articolo 70 disposizioni di attuazione Codice civile che recita  «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800» mentre l’articolo del regolamento violato era il 10 per l’infrazione del quale non era prevista alcuna sanzione (prevista invece per la violazione dell’articolo 11).

La decisione
Il Tribunale sulla base delle risultanze degli atti stabiliva che l’aver comminato una sanzione ai locatari era corretta in quanto le stesse hanno natura di pena privata di applicazione restrittiva e limitata a chi è obbligato all’osservanza del regolamento di condominio che ha funzione organizzativa nei confronti dei soli condomini,pertanto non è applicabile ai conduttori degli immobili perché godono delle parti
comuni dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio e rimangono estranei all’organizzazione condominiale.

Nel merito lo stesso giudice accoglieva l’istanza dei ricorrenti partendo dal principio che l’articolo 70 citato fissa due principi fondamentali: uno che prevede che per applicare le sanzioni e’ necessario che il comportamento contestato coincida con quello contemplato dal regolamento e che questo preveda, quale conseguenza della violazione, una sanzione pecuniaria; l’altro che, anche in caso di recidiva, la sanzione non superi il limite massimo di 800 euro. Nella fattispecie in esame, invece, l’importo
era stato deliberato in modo errato perché prevedeva la sanzione giornaliera che superava il massimo stabilito dalla legge ed inoltre la violazione dell’articolo 10 non era sanzionata per cui non era punibile. Per tali motivi accoglieva la domanda principale e annullava la delibera contente l’approvazione del rendiconto e della sanzione.

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