Un immobile condominiale, composto da cinque alloggi, ha un terrazzo di proprietà a uso esclusivo, che funge anche da tetto a quattro unità sottostanti. Le unità sottostanti hanno valori millesimali diversi, e sono coperte dal tetto in gradi diversi (rispettivamente al 50, 30, 15 e 5 per cento). In caso di rifacimento della pavimentazione del terrazzo, si chiede quali voci di spesa siano a carico esclusivo del proprietario del terrazzo e quali siano ripartibili tra tutti i condòmini (compreso il proprietario del terrazzo), considerato che i valori di superfici coperte e i millesimi sono diversi tra loro.

Per i proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi, esiste, a norma dell’articolo 1126 del Codice civile, l’obbligo di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione. Esso trova fondamento nel principio per cui i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti. Le spese stesse, pertanto, sono da ripartire tra i soli condòmini proprietari di unità immobiliari ubicate nella parte di edificio cui il lastrico o la terrazza serve proporzionalmente da copertura.

Tale criterio riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, così da doversi considerare come spese accessorie. Ancor più chiaramente, è stato osservato che a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio, le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere eccetera, collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, in quanto attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare e i condòmini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell’articolo 1126 del Codice civile (Cassazione, sentenza 2726/2002).

Restano a carico del solo proprietario o usuario del lastrico le spese dirette unicamente al migliore godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui il lastrico o la terrazza siano il prolungamento (Cassazione, sentenza 19779/2017), mentre il proprietario (o l’usuario) stesso non concorrerà all’esborso dei due terzi di spesa, a carico, invece, delle sottostanti unità immobiliari. Nel caso in esame, sulla base di tali princìpi e in proporzione della misura di superficie che funge di copertura agli appartamenti sottostanti (50, 30, 15 e 5 per cento), i proprietari di questi, a loro volta, parteciperanno per tali porzioni di copertura alla spesa in ragione dei rispettivi millesimi.