Il criterio di carattere generale per il quale le spese condominiali per i lavori straordinari su parti comuni vanno ripartite in rapporto alle quote millesimali di proprietà, deve essere derogato ogni qualvolta l’utilità dei lavori non riguardi tutti i condòmini in uguale misura, ma solo una parte di essi.

Ne consegue che è illegittima la delibera che addebita al proprietario del locale commerciale che non ha accesso ai piani interrati dello stabile, una quota delle spese per il rilascio del certificato prevenzione incendi dell’autorimessa condominiale posta al primo e secondo livello sotto strada, trattandosi di interventi e di oneri che riguardano i condòmini in maniera differente e parti condominiali dalle quali i singoli traggono una diversa utilità.

Questo il principio di diritto ribadito dal Tribunale di Avellino, nella sentenza numero 151 del 23 gennaio ultimo scorso.

La vicenda processuale
Una società proprietaria di un negozio ubicato al piano terra dell’edificio condominiale impugnava la delibera assembleare con la quale venivano poste a suo carico le spese per l’ottenimento del certificato prevenzione incendi dei garages esistenti nei locali seminterrati, ai quali la stessa non aveva alcun accesso.

Contestava, dunque, nel merito l’addebito e la relativa imputazione a suo carico dei lavori straordinari finalizzati all’adeguamento antincendio dei locali in oggetto, assumendone la contrarietà ai criteri di riparto delle spese previsti dalla legge e dal regolamento condominiale, trattandosi di interventi afferenti a parti non comuni al proprio magazzino commerciale.

Si costituiva nel giudizio il convenuto codominio, deducendo, al contrario, la corretta ripartizione effettuata, sul presupposto che i lavori di adeguamento dell’autorimessa erano indispensabili per l’ottenimento del certificato di agibilità dell’intero fabbricato condominiale, del quale era parte integrante anche l’immobile di parte attrice. Irrilevante, dunque, per la difesa dell’ente di gestione, la circostanza per la quale l’attrice non avesse accesso ai posti auto sottostanti al fabbricato.

La decisione del Tribunale irpino
Il giudice del merito, dopo aver premesso che, in materia condominiale, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, richiama il consolidato orientamento della Corte di cassazione, secondo il quale tale criterio di carattere generale deve essere derogato ogni volta che l’utilità dei lavori non riguardi tutti i condòmini, ma solo una parte di essi.

Il precedente specifico al quale si riferisce il magistrato campano (Cassazione, numero 24166/2021) ha ritenuto illegittima la delibera assembleare che aveva ripartito le spese per l’adeguamento alla normativa antincendi dei posti auto interrati tra tutti i condòmini, compresi quelli che non erano proprietari di garages.

Ancora, il Tribunale di Avellino evidenzia come, sempre la Suprema corte, in altra pronuncia (la sentenza numero 8725/2022), ha rilevato che l’operatività del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile, che ricollega espressamente l’obbligo di contribuzione (alle spese) all’utilità ricevuta (dalle opere eseguite) da ogni singola proprietà esclusiva, debba essere ritenuto non operante laddove tale utilità sia inesistente.

Nel caso di specie, è pacifico che gli interventi di adeguamento dell’autorimessa al primo e secondo livello sotto strada dell’edificio, per il rilascio del certificato prevenzione incendi, abbiano riguardato parti condominiali non comuni alla parte attrice, la quale era proprietaria, unicamente, di un locale commerciale posto al piano terra dello stabile e accessibile esclusivamente con ingresso autonomo dalla pubblica via.

Evidente, dunque, l’errore in cui è incorso il convenuto nella ripartizione delle spese che, contrariamente a quanto occorso, dovevano interessare, secondo l’articolo 1123 del Codice civile, solo ed esclusivamente i proprietari dei garages, che dai locali fonte di pericolo traevano utilità.

Il contenuto decisivo del regolamento condominiale
Il Tribunale, infine, e in maniera assorbente, ha fondato la propria decisone sulla considerazione ulteriore per la quale anche dal regolamento condominiale di natura contrattuale, e dal titolo di proprietà dell’attrice, risultava che le parti oggetto dei contestati lavori straordinari non fossero parti comuni, ma nella titolarità esclusiva dei soli condòmini proprietari dei posti auto.

Domanda accolta, dunque, delibera annullata e condanna alla refusione delle spese di lite a carico del condominio convenuto.